서울시 토지거래허가구역 재지정: 배경, 이유, 그리고 영향 분석

서울시가 강남 3구(강남구, 서초구, 송파구)와 용산구 전체 아파트를 대상으로 토지거래허가구역을 재지정했습니다. 이는 토지거래허가제 해제 이후 불과 한 달 만에 이루어진 조치로, 부동산 시장의 과열 조짐에 대응하기 위한 정부와 서울시의 결정입니다. 이번 재지정은 약 2,200개 단지, 40만 가구에 적용되며, 2025년 3월 24일부터 9월 30일까지 6개월간 시행됩니다. 규제 해제 후 강남권을 중심으로 집값이 급등하자 이를 억제하기 위한 불가피한 조치로, 갭투자 등 투기수요를 차단하는 것을 목적으로 합니다.

재지정 지역과 규모

서울시는 강남구, 서초구, 송파구, 용산구에 위치한 전체 아파트를 토지거래허가구역으로 지정했습니다. 이 중에는 기존에 토허제가 해제되었던 잠실동, 삼성동, 대치동, 청담동(일명 '잠삼대청') 지역도 포함됩니다. 대상은 4개 자치구 소재 약 2,200개 단지, 40만 가구에 달하며, 이는 서울 전체 면적(605㎢)의 4분의 1이 넘는 총 164㎢ 규모입니다.

지정 기간과 특징

이번 토지거래허가구역 지정은 2025년 3월 24일부터 9월 30일까지 약 6개월 동안 적용됩니다. 이는 일반적으로 1년 단위로 시행되던 기존 관행과 달리 더 짧은 기간으로 설정되었으며, 시장 상황에 따라 연장 여부를 결정할 계획입니다. 정부는 필요시 인근 지역으로 토허구역을 추가 지정하는 방안도 검토 중입니다.

재지정 배경과 이유

부동산 시장 과열 조짐

토지거래허가구역 재지정의 주요 배경은 토허제 해제 이후 서울 부동산 시장, 특히 강남 3구 지역의 집값이 급격히 상승했기 때문입니다. 서울시에 따르면 기존 토지거래허가구역의 평균 매매가는 해제 이전 30일 평균 가격보다 3.7%(1억 원) 오르고, 거래량은 72% 증가했습니다. 한국부동산원 통계에 따르면 서울 송파구는 2025년 들어 3월 둘째 주까지 2.8% 급등하는 등 2018년 이후 가장 높은 상승세를 보였습니다.

갭투자 및 투기 수요 차단

오세훈 서울시장은 "강남 3구의 신고건수가 급증하고 있고 갭투자를 비롯한 투기성 거래로 의심되는 위험도 크게 늘고 있다"라고 밝혔습니다. 실제로 강남 3개 구에서 전세 끼고 집을 구매하는 갭투자 비율이 2025년 2월에 43%대로 증가했고, 집값 상승세가 다른 지역으로 확산되는 조짐이 보였습니다. 이러한 투기수요를 차단하고 부동산 시장 안정화를 도모하기 위해 토허제 재지정이 불가피했던 것으로 분석됩니다.

정책 결정의 자기비판

오세훈 서울시장은 "토허제가 생각보다 시장에 영향을 크게 미치는 것 같다"며 "송구스럽게 생각을 하고, 정부와 지속해서 협의를 하면서 예의주시하고 있다"라고 언급했습니다. 이는 토허제 해제 결정의 영향력을 과소평가했음을 인정한 것으로 볼 수 있습니다.

토지거래허가구역의 의미

토지거래허가구역이란 일정 규모 이상의 주택, 상가, 토지 등을 거래할 때 관할 구청장의 허가를 받아야 하고, 직접 거주 또는 운영 목적이 아니면 매수할 수 없도록 설정한 구역입니다. 국토교통부장관이나 시·도지사가 부동산 시장의 과열을 막기 위해 시행하는 제도로, 일종의 부동산 규제책입니다.

규제 내용 및 위반 시 처벌

토지거래허가구역으로 지정되면 임대를 놓거나 전세를 끼고 집을 매수하는 일명 '갭투자'가 불가능합니다. 구매 후 2년간 들어가 살아야 한다는 조건이 부과됩니다. 허가 없이 계약을 체결할 경우 해당 계약은 무효가 되며, 허가증이 없으면 등기이전 자체가 불가능합니다. 위반 시 2년 이하의 징역 또는 계약 체결 당시 개별 공시지가에 따른 해당 토지가격의 30% 이하의 벌금이 부과됩니다.

재지정이 부동산 시장에 미치는 영향

단기적 영향

전문가들은 토허제 재지정으로 인해 강남권 및 용산구의 갭투자 수요나 집값이 오르기 전에 구매를 서두르는 '포모(FOMO: Fear Of Missing Out)' 수요가 당분간 줄어들 것으로 예상합니다. 특히 재지정 결정 발표 후 실제 적용일인 3월 24일까지는 일시적으로 '막차 수요'가 발생할 수 있으나, 이후에는 거래시장이 주춤할 것으로 분석됩니다.

부동산 정책의 일관성 문제

한 달 만에 토허제를 재지정함으로써 부동산 시장의 혼선이 우려된다는 비판이 제기되고 있습니다. 이은형 대한건설정책연구원 연구위원은 "정책은 일관되고 예측가능한 것이 좋은 정책"이라며 "단기에 번복되는 것은 바람직하진 않다"라고 지적했습니다. 이러한 오락가락 행정은 정부의 정책 신뢰도에 금이 갈 수 있다는 우려도 있습니다.

장기적 효과의 불확실성

토허구역 지정이 9월 30일까지 한시적인 데다, 서울 분양 시장의 낮은 공급률, 내년 서울 입주량 감소, 그리고 봄 이사철의 전월세 가격 상승 등의 요인으로 인해 강남권 매매가를 하향 조정하는 데는 한계가 있을 수 있다는 분석도 있습니다. 즉, 토허제만으로는 장기적인 부동산 시장 안정화에 한계가 있을 수 있습니다.

정부의 추가 대책과 향후 전망

금융 및 가계대출 관리 강화

정부는 토허제 재지정과 함께 금융 및 가계대출 관리도 강화할 계획입니다. 현행 월별·분기별 가계대출 관리체계에 추가해 수도권 중심으로 지역별 가계대출 모니터링을 실시하고, 서울 주요 지역의 주택담보대출 취급 점검을 강화합니다. 특히 다주택자의 신규 주택담보대출 제한, 갭투자 관련 조건부 전세대출 제한 등의 조치가 시행될 예정입니다.

추가 규제 가능성

정부는 토허제 확대 지정 이후에도 시장 과열이 지속될 경우, 조정대상 지역 및 투기과열지구 추가 지정도 적극 검토할 계획입니다. 현재는 조정대상지역 및 투기과열지구에 강남 3구와 용산구만 포함되어 있으나, 이러한 지정이 확대될 경우 대출규제와 전매제한 조치 등이 강화될 수 있습니다.

시장 모니터링 및 대응

오세훈 시장은 "다른 지역도 예의주시하고 풍선효과로 가격 변동성 커지면 추가 지정 가능하다"라고 밝혔습니다. 특히 인근 지역으로 투기수요가 번지는 풍선효과가 발생한다고 판단되면 다른 지역으로의 확대 지정도 검토될 예정입니다.

결론

서울시의 토지거래허가구역 재지정은 강남권을 중심으로 한 부동산 시장 과열 조짐에 대응하기 위한 불가피한 조치로 볼 수 있습니다. 갭투자 등 투기수요를 차단하고 시장 안정화를 도모하기 위한 목적이지만, 한 달 만에 정책을 번복함으로써 정책의 일관성과 신뢰도에 대한 비판도 제기되고 있습니다. 토허제만으로는 장기적인 부동산 시장 안정화에 한계가 있을 수 있어, 정부는 금융 및 가계대출 관리 강화, 추가 규제 검토 등 종합적인 접근을 통해 시장 안정화를 도모하고 있습니다. 앞으로 6개월간 토허제의 효과와 부동산 시장의 변화를 면밀히 관찰하며, 추가적인 대책이 필요한지 검토할 것으로 예상됩니다.

[속보] 서울시, 잠실·삼성·대치·청담 일대 '토지거래허가구역' 재지정

섣불리 풀었다가 집값 치솟자…한달 만에 재지정 '토허제 헛발질' : 네이트 뉴스